[경매 1-2편] 부동산 경매 실전기 #2: 석남동 파크빌 A동 임장 보고서와 무단 점유 리스크 대응

임장 현장의 숨결과 입찰가 산정의 고뇌: 현장에서 찾은 변수들
서류상의 권리분석이 끝났다면 다음은 현장의 목소리를 들을 차례다. 부동산 경매의 성패는 책상이 아닌 현장에서 결정된다는 원칙 아래 인천 서구 신석로 48 현장을 방문했다. 파크빌 A동은 외관상 2017년식 준신축 건물의 깔끔함을 유지하고 있었으며, 필로티 구조의 주차 공간도 비교적 정돈된 상태였다. 1층 공동 현관의 보안 장치와 내부 엘리베이터 가동 상태를 통해 건물의 관리 주체가 정상적으로 작동하고 있음을 파악할 수 있었다.

석남동 파크빌 A동 빌라 내부 공용 공간 및 우편함 관리 상태

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석남동 파크빌 A동 빌라 내부 공용 공간 및 우편함 관리 상태

경매 물건인 501호를 확인했을 때, 가장 먼저 체크한 것은 생활의 흔적이었다. 법원의 현황조사서상 폐문부재로 기록되어 있었고 전입세대열람 내역에도 등재된 세대가 없었기에, 실제 누가 거주하고 있는지가 명도 난이도를 결정짓는 핵심 변수였다. 우편함이 깨끗한 걸 보아 소유주나 무단 점유자가 불법적으로 점유하고 있을 가능성을 동시에 열어두어야 했다.

무단 점유자가 존재할 경우, 협의에 의한 명도가 어려워져 강제집행 절차를 밟아야 할 수도 있다. 이 경우 집행 비용과 노무비, 운반비 등 약 300~500만 원 내외의 추가 비용이 발생하며 시간 또한 3~6개월 이상 소요될 수 있다. 이러한 '명도 리스크'를 비용으로 환산하여 입찰가에서 차감해 두기로 했다.

부근 부동산 중개업소들을 돌며 시세 조사도 병행했다. 복층 구조는 일반 평면보다 전월세 수요가 꾸준하며, 특히 신석초등학교가 인접해 있어 신혼부부나 소가족 단위의 선호도가 높다는 정보를 얻었다. 분석 결과 전세보증보험 가입 한도는 약 1억 1,200만 원에서 1억 2,500만 원 사이로 파악되었다. 최저가 대비 상당히 높은 시세였다. 토지별도등기 리스크와 명도 비용을 모두 녹여낸 끝에, 내가 도출한 최종 응찰가는 82,117,000원이었다.

입찰가 8,211만 원. 누군가에게는 적은 금액일지 몰라도, 나에게는 며칠 밤낮을 고민하며 리스크와 수익 사이에서 타협한 정교한 숫자의 합이다. 17년식 준신축, 엘리베이터 보유, 복층 구조라는 강력한 장점이 지상권 인수라는 단점을 덮어줄 수 있을 것인가. 이제 남은 것은 법원의 결정뿐이다. 입찰 당일, 나는 비장한 마음으로 기일입찰표를 작성했다. 과연 이 물건의 새로운 주인은 누가 될 것인가.

 

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석남동 파크빌 경매 1탄은 여기 아래에!

https://chesharn.tistory.com/8

[경매 1-1편] 부동산 경매 실전기 #1: 석남동 복층 빌라 2024타경551349 권리분석과 토지별도등기 리

 

다음 3편은 아래 링크

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[경매 1-3편] 부동산 경매 실전기 #3: 154,000원 차이 패찰 후기, 인천지방법원 경매 현장 복기

 

입찰가 1%를 결정짓는 마지막 점검 리스트
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부동산 경매 실전 전략: 단 1%의 차이로 낙찰을 결정짓는 최종 입찰가 점검 리스트